如各地动摇“房住不炒”定位 调控极可能功亏一篑

2018-12-27???? ??浏览次数:170

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各地在因城施策过程中,要全面评估、审慎出台相关措施及影响。无论是正视当下经济运行中的困难和不确定因素,还是考虑地方经济的长远可持续发展,都要尽快摆脱对房地产和土地财政的依赖。切实推进结构调整、动能转换,培育和发展新的经济增长点

近日,山东省菏泽市调整楼市调控政策,取消了大约一年前开始实行的限售措施。与此同时,广州对商服类物业项目不再限制销售对象、深圳市四大银行降低首套房贷上浮利率的信息相继传来,引发人们对楼市调控会否放松的猜测。

始自2016年9月30日的本轮楼市调控已两年有余,其间虽多次有局部政策微调引发一些关注,但中央多次明确释放坚持楼市调控方向不动摇的信号。时至今日,这一轮调控终于初步见效,一些地区房价快速上涨的势头得到遏制,部分地区在短时间内增速有所回落;截至今年11月份,全国商品房销售面积增幅降至两年来的最低点。

由于经济发展的外部环境发生变化,内外部不确定因素有所增加,当下经济运行也存在着一定下行风险。对于过去依赖房地产和土地财政程度较高的地区来说,房地产销售增速放缓甚至下降,对地方经济会产生一定下拉作用。在这样的形势下,是否会为了保经济增速而放松调控,成为各界普遍关注的问题。对此,近日召开的中央经济工作会议强调,要构建房地产市场健康发展的长效机制,坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位,因城施策、分类指导,夯实城市政府主体责任。

笔者认为,贯彻落实好中央经济工作会议相关要求,有关方面亟需在楼市调控方面厘清几个问题。

首先,为什么要调控房地产市场?尽管过去20年房地产行业极大地改善了民众居住条件,也在一定程度上拉动了相关行业和国民经济增长,但由于一些地区过于依赖土地财政,加之炒房资金大举涌入,导致了房价的畸形快速上涨,价格与价值的偏离程度越来越大。这既加重了相关地区民众的购房负担,也加大了楼市泡沫和金融风险。所以说,调控并不是以行政干预市场,而是要遏制炒房资金进入楼市,并以此遏制房价快速上涨,使价格向着符合价值的方向合理回归,以更好地满足刚需和改善性需求,防范楼市泡沫和金融风险。

其次,如何看待楼市调控的效果?楼市调控是有一定规律和作用周期的。上一轮调控始自2012年四季度,效应自2014年下半年开始显现,到2015年一季度更加明显,70个大中城市新房同比均呈下降之势,销售同比也降至最低点。但是,因为此后各地陆续松绑调控措施,价格再次大幅反弹,以至于飞涨之下引发社会广泛关注。本轮调控至今两年有余,调控效果到今天才开始普遍显现。于是,个别地区出现了放松调控的声音和某些“松动”迹象。必须看到,目前各地楼市销售及价格总体上只是增幅放缓,实际还在增长,即使有些地区出现价格回落,也是在长期快速高涨基础上的有限回落。如果各地考虑短期经济增速,相继以因城施策为由,采取动摇“房住不炒”定位的调整措施,极有可能再次引发价格高涨、使调控效果功亏一篑,进而引发更多更大的“次生灾害”。

第三,各地该如何具体因城施策?“房住不炒”定位,是中央多次明确和强调的,而且是为了让市场供求关系真正发挥作用、终止“暴涨—调控—调控放松—再涨—再调控”恶性循环,因而应长期坚持的原则。各地因城施策调整相关政策和措施,也都应以“房住不炒”作为衡量和评判的标准。如降低首套房贷利率上浮比率,或有利于满足市场刚需,且不会拉高房价、造成泡沫风险,但如果放松二套及以上房贷,就需要格外慎重。至于限售,其目的就是防止炒房拉高房价和制造泡沫,本应纳入房地产发展长效机制。如果连两年的时限都不设,买了很快就卖,其目的极可能就是为了炒房。如此,既没有增加市场有效供给,又增加了购房者负担。对地方政府而言,尽管可能短期拉高经济增速,但这样的增长不仅难持久,且副作用会远大于炒房带来的所谓增量。

所以,各地在因城施策过程中,要全面评估、审慎出台相关措施及影响。无论是正视当下经济运行中的困难和不确定性因素,还是考虑地方经济的长远可持续发展,都要尽快摆脱对房地产和土地财政的依赖,切实推进结构调整、动能转换,培育和发展新的经济增长点。

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